PCC pierwsze mieszkanie od kiedy obowiązuje zwolnienie?

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwsze mieszkanie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Oznacza to brak 2 proc. podatku przy spełnieniu warunków i zawarciu umowy sprzedaży od tej daty. Preferencja obejmuje zakupy na rynku wtórnym i dotyczy osób, które wcześniej nie miały praw mieszkaniowych wskazanych w ustawie.

Kiedy obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?

Zwolnienie weszło w życie 31 sierpnia 2023 r. i stosuje się je do umów sprzedaży zawieranych od tego dnia. Sprzedaże dokonane wcześniej nie korzystają z preferencji, ponieważ przepisy nie działają wstecz.

Podstawą prawną jest art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dodany ustawą nowelizującą z 26 maja 2023 r. W praktyce przy umowie sprzedaży u notariusza zwolnienie jest badane i stosowane na etapie sporządzania aktu notarialnego.

Co obejmuje zwolnienie?

Preferencja dotyczy zakupu na rynku wtórnym, czyli transakcji, które podlegają PCC. Zakup nowego lokalu od dewelopera co do zasady jest objęty VAT i nie podlega PCC.

Zwolnienie obejmuje nabycie:

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• domu jednorodzinnego
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Standardowa stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości to 2 proc. wartości rynkowej przedmiotu transakcji, dlatego preferencja przekłada się bezpośrednio na niższe koszty nabycia.

Kto może skorzystać i na jakich warunkach?

Z ulgi może skorzystać osoba fizyczna oraz kilka osób fizycznych kupujących wspólnie. Warunkiem jest, aby w dniu zakupu i wcześniej kupujący nie posiadał żadnego z praw objętych preferencją ani udziału w nich.

Wyjątkiem jest udział nie większy niż 50 proc., jeżeli został nabyty w drodze dziedziczenia. Wspólny zakup wymaga weryfikacji warunków wobec każdego kupującego osobno, ponieważ niespełnienie kryteriów przez jednego nabywcę wpływa na rozliczenie transakcji.

Finansowanie zakupu nie ma znaczenia. Z ulgi korzystają zarówno osoby kupujące za środki własne, jak i posiłkujące się kredytem. Przepisy nie ograniczają preferencji do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Jak działa mechanizm zastosowania zwolnienia u notariusza?

Proces wygląda następująco. Kupujący wybiera lokal lub dom z rynku wtórnego. Przed podpisaniem aktu weryfikuje, czy przedmiot zakupu jest objęty art. 9 pkt 17 ustawy o PCC oraz czy spełnia warunki braku wcześniejszych praw.

Notariusz analizuje podstawę opodatkowania i możliwość zastosowania zwolnienia. Gdy przesłanki są spełnione, PCC od sprzedaży nie jest pobierany. Jeśli warunki nie są spełnione, podatek wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy planowaniu zakupu?

Kluczowa jest data finalnej umowy sprzedaży. Rezerwacja, zadatek lub umowa przedwstępna zawarte przed 31 sierpnia 2023 r. nie przesądzają o zwolnieniu. Decyduje data sprzedaży przenoszącej własność.

Należy rozróżnić rynek wtórny i pierwotny, ponieważ preferencja dotyczy transakcji objętych PCC. Trzeba przeanalizować historię udziałów w prawach mieszkaniowych, ponieważ wcześniejsze posiadanie udziału może wykluczać ulgę poza szczególnym przypadkiem dziedziczenia do 50 proc.

Przy zakupie przez kilka osób każda osoba musi spełniać warunki. Podstawą obliczenia podatku i oszczędności jest wartość rynkowa, a niekoniecznie cena z umowy, jeśli uznano by ją za nierynkową.

Ile można zaoszczędzić na braku PCC?

Brak 2 proc. podatku to realna redukcja kosztów transakcji. Przy wartości rynkowej 500000 zł oszczędność wynosi 10000 zł. Przy wartości 750000 zł wynosi 15000 zł. Przy wartości 1000000 zł wynosi 20000 zł.

Wysokość korzyści zawsze odpowiada 2 proc. wartości rynkowej mieszkania lub domu objętych preferencją.

Czy zwolnienie z PCC obejmuje wszystkie koszty zakupu?

Preferencja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie eliminuje innych opłat towarzyszących transakcji, które pozostają należne niezależnie od zwolnienia.

• taksa notarialna
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej
• opłata za ustanowienie hipoteki
• koszty pośrednika
• koszty kredytowe

Czy zakup od dewelopera też obejmuje zwolnienie?

Zakup nowego mieszkania lub domu od dewelopera co do zasady podlega VAT, a nie PCC. W efekcie omawiane zwolnienie z PCC nie ma tu zastosowania. Preferencja jest przypisana do transakcji z rynku wtórnego.

Czy zwolnienie dotyczy nieruchomości czy nabywcy?

Zwolnienie dotyczy nabywcy. Decyduje historia posiadania praw mieszkaniowych przez kupującego. Ten sam lokal może być objęty zwolnieniem dla osoby spełniającej warunki, a nie będzie objęty dla osoby, która miała wcześniej prawo własności lub udział wykluczający ulgę.

Jak rozumieć pojęcie pierwsze mieszkanie?

Określenie pierwsze mieszkanie oznacza, że kupujący przed dniem zakupu nie był właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nie posiadał spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Posiadanie udziału co do zasady wyklucza preferencję, jednak udział nie większy niż 50 proc. nabyty w drodze dziedziczenia nie pozbawia prawa do zwolnienia.

Podsumowanie najważniejszych korzyści i dat

Zwolnienie z PCC dla pierwsze mieszkanie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. i obejmuje rynek wtórny. Oparte jest na art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Daje oszczędność równą 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, przy zachowaniu warunku braku wcześniejszych praw mieszkaniowych z wyjątkiem dziedziczenia udziału do 50 proc.

Ulga działa niezależnie od sposobu finansowania i poza programami kredytowymi. Zastosowanie odbywa się u notariusza przy finalnej umowie sprzedaży, z uwzględnieniem daty transakcji, rodzaju rynku i sytuacji każdego nabywcy.